本文作者：Aaron
发稿平台| 哥们买房
重磅！2025 年 3 月 31 日，住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范》犹如一颗重磅炸弹，在房地产市场激起千层浪。这部被称为 "史上最严住宅标准" 的新规，以安全、舒适、绿色、智慧为四大核心目标，通过电梯配置、适老化设计、噪声控制、层高提升四大维度，重新定义了中国住宅的基本范式。
具体是哪些革命性的提升，跟随笔者一起来看下。
住宅新规重塑居住标准
力度堪称史无前例
1
电梯革命：从 "七层标配" 到 "四层必配"
展开剩余94%新规将电梯配置的门槛从七层降至四层，要求每个住宅单元至少设置一台电梯。
这一调整直接改写了中国多层住宅的历史，意味着未来四层及以上建筑将全面告别 "爬楼梯时代"。数据显示，我国现有 1990 年代以前建成的多层住宅约 3000 万套，其中大约超60%未配备电梯。新规实施后，直接影响数万家庭的日常居住体验，也会对老破小产生巨大影响。
2
适老化设计：构建全龄友好型居住体系
针对深度老龄化社会的到来，新规首次系统性提出适老化设计标准：
室外：打造连续无障碍步行系统，消除一定程度的高差。
室内：卫生间预留扶手安装条件，地面防滑等级提升。
通行：屋里各个门的净宽、电梯的轿厢尺寸，都有新要求：轿厢门净宽不应小于0.90m；采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，短边尺寸不应小于1.50m，采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，深度不应小于2.10m。新建住宅建筑户门通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。卧室门的通行净宽不应小于0.80m，厨房门和卫生间门的通行净宽不应小于0.70m。
室外：打造连续无障碍步行系统，消除一定程度的高差。
室内：卫生间预留扶手安装条件，地面防滑等级提升。
通行：屋里各个门的净宽、电梯的轿厢尺寸，都有新要求：轿厢门净宽不应小于0.90m；采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，短边尺寸不应小于1.50m，采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，深度不应小于2.10m。新建住宅建筑户门通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。卧室门的通行净宽不应小于0.80m，厨房门和卫生间门的通行净宽不应小于0.70m。
这些标准不仅解决了老年人 "如厕难、出行难" 的痛点，更通过前瞻性设计降低未来适老化改造成本。
3
噪声控制：从 "被动忍受" 到 "主动治理"
新规在噪声控制领域实现历史性突破！噪声限值被“划上红线”！（数据来源：2025《住宅项目规范》规范6.1.1-6.1.4条）
建筑结构隔声：分户墙隔声量≥50dB（普通240mm砖墙仅30-35dB）；
设备噪声限值：首次规定电梯、水泵等设备传至室内的噪声标准≤35dB（接近冰箱运行声）；
外窗隔音：临街卧室门窗隔声量≥35dB（普通铝合金窗仅25dB）；
排水噪声：楼上冲水时楼下卧室等效声级≤33dB（超出需管道隔音改造）。
这些指标已接近欧盟 EN12354 标准，标志着中国住宅正式进入 "静音时代"。第三方检测显示，符合新规的住宅夜间室内噪声值可控制在 35dB 以下，达到疗养院标准。
建筑结构隔声：分户墙隔声量≥50dB（普通240mm砖墙仅30-35dB）；
设备噪声限值：首次规定电梯、水泵等设备传至室内的噪声标准≤35dB（接近冰箱运行声）；
外窗隔音：临街卧室门窗隔声量≥35dB（普通铝合金窗仅25dB）；
排水噪声：楼上冲水时楼下卧室等效声级≤33dB（超出需管道隔音改造）。
这些指标已接近欧盟 EN12354 标准，标志着中国住宅正式进入 "静音时代"。第三方检测显示，符合新规的住宅夜间室内噪声值可控制在 35dB 以下，达到疗养院标准。
4
层高革命：从 "2.8 米将就" 到 "3 米标配"
层高从 2.8 米提升至 3 米的硬性规定，终结了中国住宅 "鸽子笼" 时代。3 米层高不仅提升空间舒适度，更带来：
光照效率提升 15%
空调能耗降低 8%
空间改造灵活性增强 40%
实测数据显示，3 米层高住宅的二手溢价率可达同地段普通住宅的 120%-130%。
光照效率提升 15%
空调能耗降低 8%
空间改造灵活性增强 40%
实测数据显示，3 米层高住宅的二手溢价率可达同地段普通住宅的 120%-130%。
政策原文查看：
当下四代宅的伪命题
在买房群，有粉丝问：“什么是四代宅？”笔者不禁想到，当下市面上很多高价的四代宅连基础的隔音还做不好。
从 “垂直森林" 到“会呼吸的房子"，市面上“四代宅" 的概念持续升温。开发商们将各种创新概念与高价捆绑，形成 "概念越炫，房价越贵" 的怪圈。然而，当我们用新规的技术标准重新审视这些“未来住宅" 时，却发现有些也只是营销话术的堆砌。
某河西南项目宣称 "空中庭院" 实现 "第四代居住"，实则是只是普通阳台加大改造。
某南部新城科技住宅以 "智能家居" 为卖点，却未达到新规的基础隔声标准。
某河西南项目宣称 "空中庭院" 实现 "第四代居住"，实则是只是普通阳台加大改造。
某南部新城科技住宅以 "智能家居" 为卖点，却未达到新规的基础隔声标准。
据中消协调查，73% 的购房者认为 "四代宅" 存在概念模糊、标准缺失的问题，贝壳研究院数据显示，78% 的购房者愿为隔音性能支付溢价。
可以说，新规的实施正在催生一个全新的住宅价值评估体系，其中隔音性能成为核心指标——倒逼开发商从 "拿地 - 建设 - 销售" 的传统模式转向 "设计 - 建造 - 服务" 的全周期运营。
◎南京某四代宅
当然，这种转变不仅影响新房市场，更对二手房流通产生深远影响，譬如说2000年前预制板的老破小，隔音差、居住环境差，将面临更大的议价空间。
◎南京某老破小
《住宅项目规范》的实施，可以说标志着住宅正式进入 "品质为王" 的全新时代。当 “四代宅” 的噱头逐渐消散，我们看到的是一个更理性、更专业的市场正在形成。
对于购房者而言，真正的 “未来住宅" 不应是概念的堆砌，而应是技术标准的扎实落地。正如新规所揭示的：隔音好的房子，才是经得起时间考验的“四代宅"。
发布于：江苏省